Последние 10 лет рынок недвижимости Турции резко набирает популярность. Это вызвано следующими факторами: инвестиционная привлекательность, удобство ведения бизнеса, легализация через покупку недвижимости и проведение чудесного отпуска на побережье.
Общий обзор. Преимущества инвестиций в недвижимость Турции
Популярность Турции объясняется в том числе уникальностью географического положения. Страна на стыке Европе и Азии, окруженная четырьмя морями. В Турции теплый климат, много достопримечательностей. Это популярная страна как для бизнесменов, так и для туристов.
Цены на недвижимость в Турции растут уже 10 лет и продолжат расти, потому что спрос продолжает превышать предложение. Согласно данным Института статистики Турции, ежегодно турецкому рынку недвижимости нужно 750 000 объектов, но лицензий на строительство выдается в два раза меньше. Нельзя списывать со счетов и внутреннюю инфляцию, однако рост цен наблюдается не только в национальной валюте, но и в евро и долларах.
Рис. 1. Выданные лицензии на строительство
Понимание того, что приобретенная недвижимость вырастет в цене — основополагающий факт для инвесторов. Также сегодня иностранные инвесторы вкладывают сбережения в недвижимость не для того, чтобы увеличить, а сохранить накопления.
Что касается туристов из стран СНГ и Северной Европы, для них Турция — теплый, приветливый курорт с сервисом all-inclusive и теплым морем. Здесь каждый выбирает район по вкусу и предпочтениям: для семейного отдыха, для дайвинга, для яхтенного спорта или серфинга.
Несмотря на скачкообразный рынок, турецкая недвижимость остается привлекательной. Пиковые цены пришлись на 2022 года, но на сегодня рынок турецкой недвижимости стабилизировался, что породило очередную волну желающих. Если в 2022 году часть сделок была вынужденной, в стремлении получить ВНЖ Турции либо вывести и сохранить деньги, то в текущих реалиях главным покупателем снова стал турист, желающий провести здесь лето либо зиму.
Рис. 2. Количество продаж квартир в Турции. Источник Türkstat
Рост продаж объектов недвижимости в Турции в 2022 году был обусловлен сложившейся геополитической ситуацией. Но график официальной статистики показывает, что за последние три года пик продаж пришелся на 2021 год, когда не было никаких причин, вынуждающих к покупке.
Рис. 3. Количество продаж квартир иностранцам. Источник Türkstat
При этом статистические данные показали изменения в национальном составе покупателей, основную часть которых составили граждане России и Украины. Но россияне всегда находились в тройке лидеров. Они лидируют по покупкам и в 2023 году.
График продаж квартир иностранцам наглядно показывает снижение спроса. 2023 год был непростым для Турции: землетрясение в Газиантепе, президентские выборы, изменения в процедурах оформления ВНЖ и гражданства, усиление борьбы с нелегальной миграцией и теневым бизнесом. Эти события повлияли на уровень спроса на недвижимость. Однако это вполне вменяемые меры, принимаемые любым государством с целью контроля за действиями мигрантов.
Принятые меры повлекли за собой частичную реэмиграцию прибывших иностранцев, в том числе граждан России. Стараясь избежать возможных проблем, они начали активно продавать недвижимость, приобретенную ранее. Курсовая разница предоставила возможность демпинга, в результате чего рынок заполнили квартиры по сниженным ценам, что повлияло на общую картину и привлекло покупателя с ограниченным бюджетом. В результате произошла смена ключевого покупателя и положительная стабилизация рынка.
По этой же причине изменился и арендный бизнес. Уменьшение количества иностранных арендаторов и принятие поправок, направленных на государственное регулирование аренды путем выдачи лицензий, привело к тому, что цены за аренду квартир снизились.
Турцию круглый год посещают визитеры из других стран, которые предпочитают арендовать апартаменты, а не номер в отеле. Пик посещений приходится на летние месяцы, но и зимой Турция востребована благодаря теплому, умеренному климату среди жителей северных стран – Великобритании, России, Германии, Нидерландов. Этому также поспособствовал рост мировых цен на энергоносители. Европейцам дешевле арендовать квартиру в Турции на зимние месяцы, чем оплачивать коммунальные расходы у себя дома. Это причина выгодного инвестирования в жилую недвижимость с арендным потенциалом, когда инвестиции приносят ежемесячный пассивный доход.
Как выбрать перспективные районы для инвестиций
На сегодня наиболее привлекательные регионы Турции — это Стамбул, Анталья и Аланья. Увеличивается спрос на жилье в развивающихся городах: Газипаше и Мерсине. У каждого района своя специфика.
Стамбул — это бизнес-центр Турции, а, возможно, и Евразии. На сегодня это самый крупный мировой хаб, центр авиаперевозок во всех направлениях, на что также повлияло открытие нового аэропорта. Не так давно в Стамбуле был построен и открыт бизнес-центр с офисными площадями 1,4 млн кв.м., который сыграл положительную роль для города и репутации страны. Стамбул давно известен своими грандиозными проектами, последовательная реализация которых приносит огромный доход стране. Стамбул популярен среди желающих заработать на инвестициях, а также коммерсантов, чей бизнес связан с частыми перелетами по миру.
Анталья также популярна среди иностранцев, как инвесторов, так и отдыхающих. Формально Анталья не курортный город, хотя в нем есть несколько хороших пляжей и выходов к морю. Но всё же это столица провинции с населением 1,5 млн человек. Преимуществами Антальи являются наличие международного аэропорта и массивной городской инфраструктуры, включая социальную, которая присутствует и в курортных городах, но не так активно.
Аланья — уютный, гостеприимный курортный город, протянувшийся вдоль побережья Средиземного моря. В Аланье отсутствует промышленное производство, что благоприятно отражается на экологии. Здесь выращивают собственные фрукты, овощи. В любом районе Аланьи шаговая доступность до магазинов, рынков, ресторанов. Эти факторы привлекают как инвесторов, так и отдыхающих. В отличие от распространенного мнения, город функционирует как в летнее, так и в зимнее время. Отсутствие минусовых температур, теплая зима привлекает в Аланью немцев, россиян, скандинавов. Плюсом является наличие бассейнов, саун, тренажерных залов прямо внутри жилых комплексов.
Ввиду отсутствия свободной земли под строительство Аланья начала расширяться в сторону гор и вдоль побережья. Сейчас уже активно раскупаются квартиры в жилых комплексах в пригородных населенных пунктах Аланьи: Конаклы, Авсалларе, Окурджаларе, Демирташе. Городская и социальная инфраструктура в них пока еще не сильно развита. Но это, в основном, туристические населенные пункты, где особой необходимости в ней нет. Собственники жилья приезжают в квартиры, преимущественно, в летний курортный сезон.
Газипаша славится чистыми пологими пляжами, прозрачной морской водой, немногочисленными туристами, а также низкими ценами на жилье в сравнении со Стамбулом и Антальей. Огромным плюсом для Газипаши является наличие собственного аэропорта, откуда не только осуществляются регулярные рейсы на Стамбул, но есть и несколько международных направлений.
С 2020 года активно стал развиваться Мерсин, а точнее, прилегающие к нему районы Эрдемли, Тэдже, Томюк. Сам Мерсин – это мегаполис с многоэтажными зданиями и красивой набережной длиной 7 км. Кроме того, Мерсин — важный порт Турции. Именно этот факт стал причиной расширения Мерсина, преследуя туристические цели. Сегодня в Мерсин можно добраться только через аэропорт в Адане, однако на ближайший год запланировано открытие аэропорта Чукурова, в 45 км от Мерсина, что отразится на увеличении стоимости жилья. Также на 2026 год запланировано открытие метрополитена.
Учитывая описанные параметры городов и районов, можно подобрать объект недвижимости в той локации, которая закроет любую потребность покупателя.
Подытоживая, можно сделать вывод о том, что, несмотря на многочисленные разносторонние явления в турецкой экономике, цикличность рынка мировой недвижимости и Турции, в том числе Турция по-прежнему занимает в списке инвестиционно-привлекательных стран далеко не последнее место. Не очень удачный опыт инвесторов, вложившихся в 2022 году на пике цен, не показательный, а скорее всего, на тот момент это было импульсивное действие под влиянием мировых событий. Сегодня рынок недвижимости Турции вернулся на привычное нормальное место, где стоимость двухкомнатной квартиры в комплексе с бассейном и тренажерным залом, на берегу Средиземного моря дешевле однокомнатной квартиры в Подмосковье.
Конечно, существуют сомнения, недоверие, вызванные в первую очередь быстро изменяющимися турецкими законами, направленными прежде всего, в сторону ужесточения легализации иностранцев на территории Турецкой Республики. Но это совершенно естественная реакция властей на неожиданный колоссальный приток граждан иностранных государств, воспользовавшихся лояльностью и толерантностью страны. Сейчас, когда в 2023 году произошел обратный процесс, и мигранты вернулись в свои страны, цены на недвижимость стабилизируются и уже пришли к уровню 2021 года, став совершенно доступными. Собственники квартир, застройщики зачастую готовы идти навстречу и предоставлять гибкую систему оплат, скидок и рассрочек.
Пять причин для инвестирования в турецкую недвижимость
- Рост экономики, несмотря на мировую ситуацию. Турция входит в топ-20 экономик мира по объему ВВП.
- Рост цен на недвижимость. За 11 лет цены на жилье выросли на 425%, а за последние 5 лет – на 495%.
- Стабильность арендных доходов. Несмотря на любые обстоятельства, в Турцию всегда будут приезжать туристы из СНГ и Европы, в том числе в арендованные квартиры.
- Сохранение спроса на недвижимость. Турция остается привлекательным местом для туристов и иностранных бизнесменов. За счет уменьшения объемов строительства эксперты прогнозируют, что спрос по-прежнему будет превышать предложение.
- Строительство под госконтролем. В стране практически не встречается недострой и долгострой, качество и сроки работы проверяет госкомиссия.
