Покупка недвижимости — это всегда ответственный шаг, который требует повышенного внимания, особенно, когда речь идет о покупке жилья за границей. Не важно, в какой стране Вы хотите приобрести квартиру (дом), всегда будут существовать определенные «подводные камни», будь то особенности местного рынка, законодательства или менталитета населения страны.
С возникшим ажиотажем на рынке недвижимости Турции, который в первую очередь связан с довольно демократичными ценами относительно стран ЕС, качеством постройки и, конечно, самим фактом нахождения её на морском побережье, многие под влиянием видеоблогеров или же знакомых, которые уже прошли через все бюрократические процедуры, решив сэкономить, пытаются самостоятельно заняться подбором и покупкой объекта. Осуществить покупку без посредников, либо прибегнуть к помощи специалиста решать Вам, но в любом случае, чтобы минимизировать риски, необходимо знать несколько важных моментов, о которых мы сегодня хотим рассказать.
Юридические аспекты.
Главным документом, наличие которого обязательно абсолютно для каждого объекта, является разрешение на ввод в эксплуатацию, в Турции он называется Genel Iskan (Генель Искан). Этот документ, показывающий, что строительство было реализовано в соответствии с установленными нормами и согласно архитектурному плану проекта, выдается Управлением зонирования муниципалитета, которому территориально принадлежит здание. Как правило, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию в соответствии с законодательством, строительные работы должны быть завершены в течение 5 лет с даты получения разрешения на строительство. Оно может быть получено подрядчиком или строительной компанией после полного завершения строительства. Если же строительство не было завершено в течение этого периода, необходимо получить новое разрешение. Но, несмотря на четко прописанные правила, в результате ошибок подрядчиков, в 90% случаях неумышленных, в стране все же существуют объекты, которые не имеют данного разрешения. Это становится главной причиной того, что дом зарегистрирован в городском кадастре как нежилой объект.
Чтобы исключить все эти риски, перед покупкой в обязательном порядке следует уточнить, имеет ли приобретаемая недвижимость разрешение на ввод в эксплуатацию — Genel Iskan.
Чем же грозит покупателю его отсутствие. Проблемы, которые могут возникнуть в будущем, повлекут за собой серьезные дополнительные денежные затраты. Уже на этапе покупки, если Вы планируете воспользоваться кредитом, ни один турецкий банк не выдаст его на недвижимость в таком комплексе, что сразу же должно насторожить покупателя. Кроме того, Вы не сможете оформить абонентский номер для подключения счетчиков электроэнергии и водоснабжения. Самым неблагоприятным возможным исходом станет решение муниципалитета о наложении штрафа на здание или же о его полном сносе, как незаконную постройку. Получить информацию о наличии Genel Iskan можно, обратившись в местный муниципалитет.
Мы выяснили, что строение имеет Genel Iskan. Разберем подробнее, еще один не менее важный документ TAPU.
TAPU (индивидуальное право собственности на недвижимость) — это официальный документ, который может быть выдан только специализированными государственными учреждениями и уполномоченными сотрудниками земельного кадастра. Любой гражданин, получивший на руки свидетельство о собственности на недвижимость в Турции, становится полноправным владельцем как объекта (готового или на стадии строительства), так и участка — в случае покупки частного дома, либо части земли, принадлежащей комплексу — при покупки апартаментов. Статус собственности подразумевает безвременное и абсолютное право владения. Выдается документ TAPU на турецком языке, поэтому процедура оформления документа иностранному гражданину осуществляется в присутствии присяжного переводчика. Подпись государственного переводчика заверяет легитимность процедуры. Представитель кадастрового комитета вписывает покупателя в кадастровую книгу, после чего выдает на руки документ на утвержденном государством бланке.
Более подробно, что именно и где прописано в документе Вы можете ознакомиться на нашем сайте, пройдя по ссылке. Мы акцентируем внимание лишь на графе «статус объекта»: если это жилая недвижимость, а не коммерческое или подсобное помещение, здесь будет указано «MESKEN» (жилая недвижимость).
Существует еще один документ, который в идеале должен быть у каждого собственника, но на практике зачастую отсутствует — Ferdi İskan (индивидуальный технический паспорт на объект недвижимости). Это своего рода разрешение на использование независимых секций жилого строения. Он выдается один раз, и если предыдущий собственник его еще не сделал, то для нового владельца это потребует дополнительных финансовых вложений. Стоимость Ferdi İskan рассчитывается с учетом квадратуры объекта и зависит от ставок конкретного региона. Его наличие позволит снизить расходы по уплате за электроэнергию и водоснабжение, так как будет применяться другой тариф.
Подытожив, можно с уверенностью сказать, что для осуществления безопасной сделки купли-продажи недвижимости необходимо наличие Genel Iskan и Ferdi İskan, а также записи «MESKEN» в документе TAPU в графе «статус объекта».
Покупка напрямую от строительной компании.
В связи с высоким интересом иностранных инвесторов к турецкой недвижимости, в стране большое число строящихся жилых объектов. Приобрести квартиру на этапе строительства не только финансово удобно, так как практически все застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку до завершения строительства, но и выгодно — этот же объект в уже готовом комплексе будет стоить на 10-30% выше. Сам подход к стандартам качества, вызванный в первую очередь мягким климатом в стране, позволяет полностью реализовывать проекты в очень короткие сроки. Как правило, строительство занимает не более 2-3 лет. Но риски при самостоятельной покупке все же есть, хоть и небольшие.
Если Вы хотите купить квартиру от застройщика, будьте внимательны и выбирайте только проверенные компании. Неправильный выбор девелопера чреват потерей финансов и времени, задержками сроков окончания строительных работ или полной заморозкой объекта. С другой стороны, государственное вмешательство в процесс градостроения позволило минимизировать количество недостроенных объектов. Высокая конкурентоспособность среди застройщиков, строгие законы и рыночные условия стали своего рода гарантом защиты покупателя от недобросовестных продавцов, а именно: для получения банковского кредита на реализацию проекта, застройщику необходимо не только предоставить документы, которые согласованы во всех инстанциях, но и внести крупный залог. Любые задержки в графике выплат кредита или же сдаче объекта в эксплуатацию грозят ему большими штрафами. А в самом худшем случае, ввиду возникших не соблюдений условий договора между банком и застройщиком, по решению суда проект может быть выставлен на тендер, и компания, выигравшая конкурс, все равно достроит жилой объект.
Вы ознакомились с проектом компании и планом застройки, в первую очередь изучите сайт продавца, почитайте отзывы клиентов, если есть возможность, лично посетите место застройки и оцените ход работ. Поинтересуйтесь уже готовыми проектами данного застройщика, если таковые имеются. Следующим этапом станет изучение сопроводительной документации компании-застройщика:
- сумма уставного капитала,
- учредительные документы,
- лицензии на все виды строительных работ, необходимых при возведении объекта,
- одобренную проектную документацию,
- разрешение местных властей и всех необходимых инстанций.
При заключении договора купли-продажи особое внимание следует обращать на то, чтобы в контракте была указана дата сдачи объекта в эксплуатацию и финансовая компенсация за нарушение сроков сдачи.
Ввиду того, что Вы находитесь в чужой стране и без знания языка (переводчика) никак не получится самостоятельно решить все бюрократические вопросы, лучшим решением все же будет — воспользоваться услугами лицензированных агентств, тем более что цены на строящиеся объекты напрямую от девелопера и компаний посредников будут абсолютно одинаковыми.
Физические аспекты.
С юридической стороной вопроса все достаточно однозначно: если соблюдены все прописанные выше документальные условности, то проблем, в общем-то, вполне можно избежать. Но существует еще очень много моментов, которые относятся непосредственно к выбору самого объекта недвижимости.
Цель покупки. Для начала необходимо определиться, для каких именно целей Вы хотите совершить покупку: последующей аренды или самостоятельного проживания. Целью любого проекта является максимальное получение прибыли от его реализации, по этой причине в интересах застройщика разместить как можно больше жилых единиц в блоке, что в свою очередь влияет на формат планировки. Самой распространенной в туристических городах является планировка «1+1» (гостиная, американская кухня, одна спальная комната, санузел и балкон), но, как ни странно, такой формат удобен лишь в случае, если Вы планируете только кратковременные поездки с целью отдыха, либо сдачи в аренду. Для проживания на постоянной основе с детьми — это будет не совсем удобно, и если не учесть этот момент на стадии выбора, то велика вероятность, что в последующем Вы пожалеете о покупке.
Разумеется, это не единственный формат недвижимости, в стране существует множество различных видов жилья на любой вкус и кошелёк — двухуровневые квартиры, апартаменты с выходом в сад, пентхаусы, таунхаусы, виллы и прочее, а число жилых комнат может достигать 9 штук. Здесь всё будет зависеть от конкретных целей покупки, которые важно учесть непосредственно на этапе выбора.
Этаж. Следующее на что стоит обратить внимание — этаж и ориентация квартиры относительно сторон света. Эти факторы значительно повлияют на цену недвижимости, разница может достигать нескольких десятков тысяч евро в зависимости от этажности самого строения. Видовые квартиры на последних этажах, как ни странно, будут самыми дорогими, хотя их качество относительно объектов, расположенных этажами ниже, будет примерно одинаковым, и здесь уже решать Вам, готовы ли Вы выложить крупную сумму только за вид из окна. Многие скептически относятся к квартирам на первых этажах, хотя напрасно. Здесь все будет зависеть от конкретного объекта и условий его содержания, но учесть определённые моменты все же необходимо: например, в квартирах, ориентированных на юг в зимние месяцы будет гораздо теплее, и можно сэкономить на отоплении, и наоборот, в тех, что ориентированы на север, Вы с комфортом перенесёте жаркое лето. Самым идеальным выбором станет объект, ориентированный на несколько сторон, что позволит создать естественную вентиляцию и избежать проблем с грибком в зонах с повышенной влажностью. И в данном вопросе все же лучше довериться опытному специалисту.
Инфраструктура комплекса. Важным фактором станет и то, имеется ли инфраструктура при комплексе. Безусловно, большой шикарный сад, бассейны, spa-центры при доме — это очень здорово. Но стоит учесть, что за все это придётся платить, и абсолютно не важно, живете Вы в квартире или нет. Чем роскошнее инфраструктура, тем дороже Вам обойдется её содержание.
Отопление. Среднегодовая температура воздуха в Турции позволяет отнести страну к субтропикам, и как следствие, здесь нет необходимости в централизованном отоплении, но для жителей СНГ, привыкших к холодным зимам в теплых квартирах, это обстоятельство совсем не на руку. При выборе стоит задуматься, как будет менее затратно создать комфортную температуру в помещении в зимние месяцы. Собственно, здесь всего три варианта: газ, электрокотел или отопительные приборы (кондиционер, масляный радиатор, керамические панели и прочее). Здесь стоит упомянуть один из плюсов покупки на этапе строительства: по предварительной договоренности с застройщиком возможно установить как электрокотел, так и теплые полы.
Район. Любой город Турции обычно разделен на несколько районов (микрорайонов). Здесь мы опять вернемся к цели покупки: если в планах переезд на постоянной основе с детьми, то немаловажным будет близость школы, поликлиники, наличие детских площадок и т.д.; предпочитаете уединение, тогда — районы удаленные от центра города, проезжей части и туристической зоны.
Удаленность от моря. Ценовая политика недвижимости зависит от очень многих факторов, и один из них, который в значительной степени повлияет на стоимость объекта — удаленность от моря: чем дальше, тем дешевле. Здесь не стоит гнаться за выгодой и вот почему. Казалось бы, что такое 1500 метров до пляжа, но в летние месяцы, когда температура воздуха доходит до +40º, не каждый сможет преодолеть это расстояние. Лучше всего выбрать комплекс ближе к побережью, либо тот, где для жителей предусмотрен бесплатный трансфер.
Рассмотрев ключевые моменты и, подводя итог, хочется отметить, что это далеко не весь перечень аспектов, на которые стоит обратить внимание при выборе недвижимости. А для того, чтобы не пожалеть и не разочароваться в будущем, лучшим решением будет довериться опытному специалисту — воспользоваться услугами сертифицированного агентства.
С недавнего времени законно осуществлять риэлтерскую деятельность в Турции возможно лишь при наличии соответствующей лицензии, что также на руку покупателю. Компания AZPO ESTATE уже зарекомендовала себя на рынке недвижимости, в нашей базе более 2000 тысяч объектов в разных регионах Турции и сотни довольных клиентов. Мы не только поможем с выбором, соответствующим всем Вашим критериям/запросам, но и проведем полное юридическое сопровождение на всех этапах оформления покупки. С нами Вы можете быть уверенны в чистоте и прозрачности сделки, более того, сервис послепродажного обслуживания возьмет на себя все хлопоты, связанные с формализацией Ваших отношений с государственными органами. Клиенты AZPO — это часть «нашей большой семьи»!